Developerské projekty a dobrovolná registrace k DPH: proč ekonomická činnost nezačíná až výstavbou
22. července 2026
Developerské společnosti patří mezi subjekty, u nichž správci daně při dobrovolné registraci k DPH postupují zpravidla nejpečlivěji. Důvod je poměrně jednoduchý – již v přípravné fázi projektu vznikají často milionové náklady zatížené DPH, zatímco první zdanitelná plnění na výstupu mohou následovat až za několik let.
Otázkou proto není, zda developer již staví nebo prodává jednotky. Klíčové je, zda již vykonává ekonomickou činnost ve smyslu § 5 zákona o DPH.
Právě tato otázka bývá v registračních řízeních jedním z nejčastějších předmětů dokazování.
Developerský projekt není pouze stavba
V běžném vnímání bývá developerský projekt spojován především se samotnou výstavbou. Ve skutečnosti je však výstavba pouze jednou z etap mnohem rozsáhlejšího investičního procesu.
Developerský projekt představuje dlouhodobý investiční záměr, jehož cílem je vytvoření nebo zhodnocení nemovitosti a její následný prodej nebo komerční využití. Zpravidla jde o víceletý proces kombinující technické, právní, ekonomické, finanční a obchodní činnosti.
Ještě před zahájením samotné stavby musí developer zajistit například:
- akvizici pozemků,
- provedení právního a technického prověření,
- architektonický návrh,
- projektovou dokumentaci,
- inženýrskou činnost,
- získání potřebných povolení,
- financování projektu,
- smluvní zajištění odborných dodavatelů,
- přípravu obchodního modelu,
- marketingovou strategii.
Teprve poté následuje samotná realizace stavby a následný prodej nebo zdanitelný pronájem jednotlivých jednotek.
Ekonomická činnost vzniká podstatně dříve
Právě zde vzniká v praxi nejčastější omyl.
Řada společností se domnívá, že ekonomická činnost vzniká až okamžikem zahájení stavebních prací nebo prvního prodeje jednotek.
Tak tomu ale není.
Podle § 5 zákona o DPH je ekonomickou činností každá soustavná činnost vykonávaná samostatně za účelem získávání příjmů. Ekonomická činnost proto může vzniknout již v okamžiku, kdy developer začne systematicky připravovat konkrétní projekt, uzavírá smlouvy s odbornými dodavateli, pořizuje projektovou dokumentaci nebo realizuje další kroky směřující k budoucím zdanitelným plněním.
Samotná skutečnost, že zatím nevznikají výstupy podléhající DPH, neznamená, že ekonomická činnost ještě nezačala.
Proč jsou developerské společnosti pod větším dohledem
Developerské projekty mají několik specifik, která správci daně při registračních řízeních zohledňují.
Typické je zejména:
- dlouhé období mezi prvními investicemi a prvními příjmy,
- vysoký objem vstupních nákladů,
- významné nároky na odpočet DPH,
- složitá projektová příprava,
- financování prostřednictvím bank nebo investorů,
- zapojení velkého množství externích dodavatelů.
Právě proto správce daně zpravidla nehodnotí pouze jednotlivé faktury, ale celý ekonomický příběh projektu.
Jaké dokumenty mají největší důkazní hodnotu
Z praktických zkušeností vyplývá, že největší váhu mají dokumenty, které na sebe logicky navazují a společně vytvářejí obraz skutečně připravovaného projektu.
Typicky jde například o:
- smlouvy k pozemkům,
- projektovou dokumentaci,
- architektonické studie,
- smlouvy s projektanty,
- smlouvy o výkonu inženýrské činnosti,
- harmonogram projektu,
- podnikatelský plán,
- dokumentaci k financování,
- přijaté faktury,
- stavební povolení nebo jiná rozhodnutí stavebního úřadu,
- marketingové materiály,
- smlouvy s poradci.
Samotná existence jednotlivých dokumentů přitom nestačí. Rozhodující je jejich vzájemná návaznost.
Správce daně si vytváří představu o tom, zda všechny předložené podklady skutečně směřují k realizaci jednoho konkrétního projektu.
Personální zabezpečení nemusí znamenat desítky zaměstnanců
Dalším častým omylem je představa, že developerská společnost musí disponovat rozsáhlým vlastním týmem zaměstnanců.
V praxi je přitom běžné, že developerské SPV funguje jako projektová společnost s minimálním interním aparátem.
Řízení projektu zajišťuje jednatel nebo úzký management investora, zatímco odborné činnosti jsou smluvně svěřeny externím subjektům.
Typicky jde o:
- architekty,
- projektanty,
- inženýrské společnosti,
- právní kanceláře,
- daňové poradce,
- projektové manažery,
- marketingové agentury,
- stavební firmy.
Takový model je v developerské praxi zcela běžný a z pohledu registračního řízení k DPH plně akceptovatelný. Pro účely prokázání ekonomické činnosti je však nezbytné, aby byl doložen uzavřenými smlouvami a aby bylo možné prokázat skutečné poskytování sjednaných služeb.
Nestačí jen předložit faktury
Častou chybou bývá předložení několika přijatých faktur bez dalšího vysvětlení.
Samotné faktury totiž správci daně neprokazují, že společnost vykonává ekonomickou činnost.
Je třeba současně vysvětlit:
- jaké služby byly poskytnuty,
- proč byly pořízeny,
- jak souvisejí s konkrétním developerským projektem,
- jaký bude budoucí obchodní model,
- jak budou využity při budoucích zdanitelných plněních.
Teprve propojením faktur s ostatní dokumentací vzniká ucelený obraz ekonomické činnosti.
Praktické zkušenosti z registračních řízení
V praxi se opakovaně ukazuje, že největší problémy nevznikají proto, že by developerský projekt nebyl reálný.
Komplikace zpravidla způsobuje skutečnost, že jednotlivé podklady nejsou správci daně předloženy v souvislostech.
Například:
- podnikatelský plán není propojen se smlouvami,
- faktury nejsou vysvětleny,
- financování není doloženo,
- projektová dokumentace není popsána,
- jednotlivé přílohy nejsou zasazeny do časového harmonogramu projektu.
Přitom právě logické propojení všech těchto dokumentů bývá rozhodující.
Praktické doporučení
Dobrovolná registrace developerské společnosti dnes není pouze otázkou správného vyplnění registračního formuláře.
V praxi představuje rozsáhlé dokazování, že společnost již skutečně vykonává ekonomickou činnost nebo že její přípravná podnikatelská činnost bezprostředně směřuje k budoucím zdanitelným plněním.
Doporučujeme proto připravit registrační dokumentaci jako ucelený soubor důkazních prostředků, který správci daně umožní pochopit celý developerský projekt – od akvizice pozemků přes projektovou přípravu a financování až po plánovaný obchodní model.
Čím lépe na sebe jednotlivé dokumenty navazují a čím přesvědčivěji popisují ekonomickou realitu projektu, tím vyšší je pravděpodobnost, že registrační řízení proběhne bez zbytečných průtahů.
V příštím, závěrečném dílu série se zaměříme na praktickou přípravu dobrovolné registrace k DPH. Ukážeme si, jaké dokumenty mají při registračním řízení největší důkazní hodnotu, jak je vhodně uspořádat a jak připravit registrační podklady tak, aby správci daně poskytly ucelený obraz o ekonomické činnosti společnosti.