Od 1. července 2025 vstupuje v účinnost novela zákona o dani z přidané hodnoty, která přináší zásadní zpřesnění vymezení stavebních pozemků. Změna se promítne do nově zařazeného § 55a a přináší větší právní jistotu pro všechny, kteří s pozemky obchodují – tedy i pro developery, jejichž činnost se právě této problematiky bezprostředně dotýká.

Dosavadní úprava v § 56 zákona o DPH definovala stavební pozemek velmi široce. Za stavební pozemek je do 30. června 2025 považován takový pozemek, na kterém má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a zároveň je naplněna jedna z vyjmenovaných skutečností:

• pozemek je předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
• v okolí pozemku probíhají stavební práce za účelem zhotovení stavby, nebo
• se jedná o pozemek, na kterém může být stavba umístěna na základě povolení podle stavebního zákona.

Tato široká konstrukce vedla v praxi k řadě výkladových problémů. Rozsah správních úkonů nebyl nijak omezen, takže ke změně daňového režimu mohlo vést například již samotné zahájení řízení o změně územního plánu, dále zahájení řízení z moci úřední obsahující zřetelné umístění nebo základní parametry budoucí stavby, nebo i vydání písemností se situačním výkresem. To logicky zvyšovalo riziko sporů s finanční správou.

Nově bude stavebním pozemkem takový, na kterém lze umístit stavbu na základě územní plánovací dokumentace vydané obcí, rozhodnutí stavebního úřadu nebo vymezení zastavěného území. Tato formulace vychází z praxe a reflektuje fakt, že většina developerských záměrů se odvíjí právě od územního plánu či regulačního plánu obce. Pozemek tedy bude považován za stavební již na základě jeho „zastavitelnosti“, aniž by bylo nutné prokazovat konkrétní záměr stavby. Zároveň však zákon výslovně pamatuje i na výjimky – pokud je z objektivních důvodů zřejmé, že na pozemku stavba umístěna být nemůže, nebo je to vysoce nepravděpodobné (například z důvodu ochranných pásem nebo nepřekonatelných technických omezení), pak se za stavební považovat nebude, i když by byl formálně „zastavitelný“.

Druhou alternativní podmínkou pro zařazení mezi stavební pozemky je provedení stavebních nebo obdobných prací na pozemku, nebo v jeho okolí, pokud jejich účelem je budoucí umístění stavby na tomto pozemku. Není přitom podstatné, o jaký druh prací se jedná – rozhodující je jejich účel. Pokud tyto práce směřují ke zhotovení stavby pevně spojené se zemí, může jít například o přípravu staveniště, výkopové práce, odlesnění pozemku nebo dokonce jen úpravy v bezprostředním okolí, jako je vybudování příjezdové komunikace či přivedení inženýrských sítí. Nehraje roli ani vzdálenost místa zásahu – klíčová je vazba těchto prací ke konkrétnímu pozemku a záměru na něm umístit stavbu. Takový přístup má za cíl zjednodušit posuzování a opírá se o objektivní okolnosti, nikoliv o deklarovaný úmysl stran.

Pozitivní zprávou je, že výjimka pro drobné stavby, které nemají význam pro obvyklé užívání pozemku, je nově výslovně zakotvena přímo v zákoně. Tyto stavby – například do země zapuštěné nebo zabetonované lavičky, sušáky, antény, dětské houpačky, ploty v různém provedení (zděné, s podezdívkou, drátěné), opěrné zídky proti sesuvu půdy nebo studny – samy o sobě nebrání osvobození od DPH, pokud nejsou hlavním předmětem plnění a jejich odstranění není ekonomicky nebo technicky náročné.

Celkově lze říci, že novelou dochází k přesnějšímu vymezení stavebního pozemku. V porovnání s dosavadním režimem tedy novela nepředstavuje zpřísnění, ale naopak odstranění nejasností, které dosavadní definice vyvolávala. To v praxi znamená menší míru rizika při transakcích s pozemky a větší předvídatelnost daňových dopadů.

Z pohledu developerů je zásadní, že budou moci s větší jistotou určit, zda je konkrétní pozemek stavebním ve smyslu zákona o DPH, a tím pádem, zda bude dodání pozemku podléhat zdanění či nikoli. To má význam nejen při samotné koupi nebo prodeji pozemku, ale i při nastavení celé struktury transakce – včetně případného uplatnění nároku na odpočet daně. Téma správného posouzení daňového režimu pozemků se přitom opakovaně vrací i v rámci daňových due dilegence developerských společností, kde může mít vliv nejen na daň, ale i na samotné ocenění cílové společnosti.