Daň z nemovitých věcí se pro rok 2026 výrazně nemění. V praxi se však naplno promítají upřesnění vycházející z novější legislativy a metodických pokynů GFŘ – zejména u stavebních pozemků, zpevněných ploch a veřejných prostranství. V článku shrnujeme klíčové body, které je dobré znát před podáním přiznání.

1. Kdy musíte podat přiznání k dani z nemovitých věcí?

Přiznání je povinen podat každý vlastník, u něhož v průběhu roku 2025 nastala jakákoliv změna, která má dopad na výši daně.
Typicky jde o následující situace:

• •nabytí nemovitosti (koupě, darování, dědictví, vklad do společnosti),
• •ukončení vlastnictví nemovitosti,
• •změna rozsahu nebo způsobu užívání – přístavba, nástavba, rekonstrukce, změna využití, rekolaudace,
• •kolaudace nové stavby,
• •zahájení výstavby (vydané stavební povolení) – rozhodné pro určení stavebního pozemku,
• •zahájení podnikání v části nemovitosti (např. kancelář, sklad, provozovna).

Pokud během roku 2025 nedošlo k žádné změně, která by měla vliv na výši daně, přiznání se nepodává a daň vyměří finanční úřad automaticky.

2. Na co myslet při podání přiznání v roce 2026?

2.1 Stavební pozemek – zásadní zpřesnění definice

Podle zákona a výkladů z odborných materiálů se stavebním pozemkem stává:

• •pozemek nebo jeho část,
• •který je určen k zastavění zdanitelnou stavbou,
• •dle pravomocného stavebního povolení,
• •v rozsahu odpovídajícím budoucí zastavěné ploše stavby.

Nově není rozhodující, zda je pozemek již zastavěný či nikoliv — tato úprava platí již od roku 2024.
Pokud probíhá výstavba nebo rozšíření stavby, část pozemku se stává stavebním pozemkem a podléhá jiné sazbě daně.

2.2 Zpevněné plochy – povinnost zejména pro podnikatele

Podle metodického pokynu GFŘ (účinnost od 19. 5. 2025) je zpevněnou plochou pozemku:

• •pozemek, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona,
• •která nemá svislou nosnou konstrukci,
• •a který je užíván k podnikání nebo je součástí obchodního majetku.

Typickými příklady jsou:

• •parkovací a odstavné plochy,
• •logistické dvory a manipulační plochy,
• •betonové či asfaltové povrchy,
• •skládky materiálu,
• •vlečky.

U právnických osob se veškeré nemovité věci v jejich vlastnictví považují za obchodní majetek, a proto je nutné zpevněné plochy vždy správně identifikovat a zahrnout do přiznání.

2.3 Osvobození pozemků – veřejné prostranství a účelové komunikace

Metodický pokyn GFŘ (účinný od 1. 12. 2025) sjednocuje postup při uplatňování osvobození podle § 4 odst. 1 písm. l) DZNV.
Osvobozeny jsou pozemky v rozsahu, v jakém se na nich nachází:

• •veřejné prostranství (ulice, chodníky, parky, veřejná zeleň),
• •veřejně přístupné sportoviště,
• •veřejně přístupná účelová komunikace (např. lesní a polní cesty).

Charakteristickými znaky osvobozeného pozemku jsou zejména:

• •pozemek je přístupný každému bez omezení,
• •vlastník nemůže přístup běžně omezit ani zpoplatnit,
• •užívání odpovídá přirozené povaze místa a není výlučné.

Správné určení rozsahu osvobozeného pozemku je klíčové. Osvobození se vztahuje pouze na tu část, která skutečně naplňuje znaky veřejného prostoru, nikoliv na celý pozemek automaticky.

3. Co si zkontrolovat před podáním přiznání?

Katastr nemovitostí (KN)

Z katastru nemovitostí nelze zjistit všechny údaje potřebné pro správné stanovení daně z nemovitých věcí — některé informace se v KN vůbec neevidují.
Typicky v něm nenajdete:

• •zpevněné plochy (asfalt, beton, manipulační dvory),
• •počet nadzemních podlaží,
• •drobné stavby (přístřešky, zahradní stavby),
• •skutečné využití pozemku, pokud není zapsáno nebo zápis neodpovídá skutečnému stavu.

Naopak z KN lze ověřit zejména:

• •parcelní čísla,
• •výměru pozemků,
• •zápis staveb a jednotek,
• •druh pozemku a způsob využití.

Je však potřeba počítat s tím, že druh a výměra pozemku nejsou závaznými údaji katastru a v praxi se odhaduje, že až třetina zapsaných údajů nemusí plně odpovídat realitě. Pro daňové účely se ale standardně vychází z údajů v KN, pokud není k dispozici novější nebo přesnější podklad (geometrický plán, dokumentace stavby).

Stavební povolení a kolaudace

Pro správné stanovení daňové povinnosti je rozhodný stav k 1. lednu 2026.
Zkontrolovat je potřeba zejména:

• •zda bylo vydáno pravomocné stavební povolení a výstavba byla zahájena — v takovém případě se část pozemku stává stavebním pozemkem,
• •zda byla stavba zkolaudována — pak se stává předmětem daně jako zdanitelná stavba nebo jednotka,
• •zda jde o rozestavěnou stavbu — ta se do doby dokončení zdaňuje jako stavební pozemek.

Samotná fyzická výstavba bez pravomocného povolení standardně nezakládá vznik stavebního pozemku pro účely daně z nemovitých věcí.

Způsob využití nemovitosti – rozhoduje o sazbě daně

Způsob využití nemovitosti patří v praxi k nejpodceňovanějším oblastem, přesto má zásadní dopad na výši daně.
Zkontrolovat byste měli zejména:

• •zda je nemovitost nebo její část využívána k podnikání,
• •zda některá část nově neslouží jako kancelář, sklad nebo provozovna,
• •zda byla plocha nebo stavba zařazena do obchodního majetku (zejména u fyzických osob),
• •zda se plocha nezačala využívat jako zpevněná plocha (manipulace, parkování) a zároveň došlo k její stavební úpravě,
• •zda se nezměnil převládající účel užívání budovy.

Pro podnikatele platí, že nesprávné zařazení do skupiny podle § 10a ZDNV může vést k použití chybné sazby daně (např. 3,50 Kč/m² vs. 18 Kč/m²). U právnických osob se veškerý majetek automaticky považuje za obchodní majetek a jakákoliv plocha užívaná k podnikání může být potenciálně zpevněnou plochou.

4. Specifická pravidla pro podnikatele

U podnikatelů, zejména u právnických osob, je třeba věnovat zvýšenou pozornost tomu, jak jsou nemovité věci užívány a zařazeny. U právnických osob se totiž veškeré nemovitosti automaticky považují za obchodní majetek, což má přímý dopad na sazbu daně i zařazení do skupiny podle § 10a ZDNV.

Podnikatelé by si měli zkontrolovat zejména:

• •rozlišení mezi zdanitelnou stavbou a zpevněnou plochou,
• •správné zařazení nemovitosti do odpovídající skupiny:

• –zemědělská prvovýroba – 3,50 Kč/m²,
• –průmysl, stavebnictví, doprava, energetika – 18 Kč/m²,
• –ostatní podnikání – 18 Kč/m².

Chybné zařazení může významně ovlivnit výši daně, což je častý problém zejména u rozsáhlých areálů, skladů, provozů a manipulačních ploch.